ACHETER OU LOUER : QUELLE EST LA MEILLEURE
OPTION EN 2024 ?
Face à un contexte immobilier très sensible, beaucoup se posent aujourd’hui la question du bienfondé d’un achat immobilier. Faisons un point sur la situation pour déterminer s’il vaut mieux acheter ou louer en 2024.
Le point sur l’immobilier en France
Durant les années 2010, les prix de l’immobilier ont explosé. Cela s’explique simplement par le mécanisme de l’offre et de la demande. Les taux ont fondu au fil des années pour atteindre pour certains profils des taux négatifs jusqu’au premier semestre 2022. Avec des conditions de prêt immobilier favorables, de nombreux ménages ont décidé de sauter le pas et d’acheter leur résidence principale (ou de réaliser un investissement immobilier locatif). Face à une demande forte, les vendeurs ont pu augmenter peu à peu les prix pour atteindre des records (plus de 11 000 euros le m² à Paris).
En 2023, la situation est bien plus complexe. En effet, certains ménages se retrouvent aujourd’hui exclus du crédit.
Pourquoi ? Parce que le prix de l’immobilier commence à baisser, mais de manière très lente, tandis que les taux d’intérêt ont explosé. En novembre 2023, on emprunte en moyenne à 4,35 % sur 25 ans. Cela augmente le coût du crédit, le montant des mensualités et donc le taux d’endettement. Or, les banques ne prêtent pas si le taux d’endettement dépasse 35 % (sauf pour certains dossiers où le reste à vivre est assez élevé).
Pourquoi louer en 2024 ?
Pour de nombreux ménages, la question ne se pose pas, leur taux d’endettement ne leur permet pas d’acheter. Pour d’autres, c’est le résultat d’une mûre réflexion. De nombreux Français estiment qu’acheter un bien immobilier n’est pas favorable aujourd’hui. Ils préfèrent attendre que les taux baissent, de même que les prix des logements.
La solution de la location s’impose donc, d’autant qu’elle permet de se prémunir d’un certain nombre de frais. La taxe foncière augmente dans de nombreuses villes, cela peut faire peur. De plus, être locataire n’impose pas de réaliser de gros travaux puisqu’ils sont pris en charge par le propriétaire. En clair, la location est la solution de sécurité pour mieux maîtriser son budget.
Toutefois, continuer à louer présente des limites importantes :
- vous payez chaque mois un loyer à fonds perdus. Aussi, à la retraite, malgré une baisse de revenus, vous devrez continuer à payer un loyer ;
- le prix des loyers augmente et leur montant s’approche parfois du prix d’une mensualité de crédit immobilier ;
- il existe une véritable crise du logement en France. Dans certaines zones tendues, trouver une location est très complexe. De plus, de nombreux logements sont très énergivores, ce qui augmente les charges mensuelles. Avec des classes énergétiques en G, F ou en E, les dépenses annuelles de chauffage sont très importantes. Or, vous ne pouvez pas imposer à votre propriétaire de réaliser des travaux tant que ces passoires énergétiques ne seront pas interdites (2025 pour tous les logements G, 2028 pour les logements F et 2034 pour les logements E).
Acheter un bien immobilier en 2024 : un choix judicieux ?
Si l’on écoute les experts immobiliers, oui acheter en 2024 reste tout à fait judicieux. Attendre la baisse des taux n’est pas toujours une bonne idée. En effet, il n’est pas exclu que les taux d’intérêt continuent à remonter. Ce ne sont pas les banques françaises qui décident, mais la banque centrale européenne (BCE). Elle définit les taux directeurs, et donc le prix de l’argent prêté aux banques. Ces taux directeurs sont impactés par la conjoncture économique, et notamment l’inflation, ce qui explique une hausse récente.
Nul n’étant devin, attendre, c’est potentiellement être confronté à une hausse des taux et donc à une augmentation du coût du crédit et des mensualités.
D’autre part, certains attendent une baisse pour réduire le coût du crédit. Mais n’oubliez pas qu’il est toujours possible de renégocier votre crédit immobilier, voire de le faire racheter par une autre banque. C’est ce qu’on fait de nombreux ménages au cours des dernières années.
Si vous empruntez aujourd’hui à 4,35 % et que le taux baisse à 2,5 % dans deux ans par exemple, vous pourrez réduire le coût de votre prêt immobilier.
En clair, la situation immobilière et financière en France étant en permanente évolution, attendre n’est pas toujours la solution la plus judicieuse. Acheter est toujours favorable dès lors que vous disposez du budget nécessaire pour que votre prêt immobilier ne représente pas un risque. De plus, vous avez la possibilité de faire librement des travaux, de valoriser votre bien et de réduire votre consommation énergétique. En réduisant les charges annexes, il n’est parfois pas plus cher d’acheter que de louer.
En 2024, avec l’augmentation massive des mises en vente des passoires énergétiques (une tendance qui a déjà commencé en 2023 avec l’interdiction des logements en G avec une consommation supérieure à 450 kWh), il est possible d’envisager de belles affaires. Le prix d’un logement avec une mauvaise étiquette énergétique est bien inférieur à celui d’un logement en A ou en B. Avec un prêt à taux zéro pour financer vos travaux de rénovation énergétique, acheter pourrait vous permettre de réaliser une très belle opération.
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