DE PLUS EN PLUS DE LOGEMENTS MAL ISOLES EN FRANCE

DE PLUS EN PLUS DE LOGEMENTS MAL ISOLES EN FRANCE

Le nouveau DPE mis en place en juillet 2021 a fait exploser le nombre de passoires thermiques en France. Cela concerne plus particulièrement les logements construits avant 1975. Obligatoire dans le cadre d’une vente ou d’une location, le DPE dévoile le caractère énergivore d’un logement, mieux vaut être bien classé pour accélérer sa transaction.

Nouveau DPE : qu’est-ce que ça change ?

Le diagnostic de performance énergétique permettant de classer le caractère énergivore des logements a été modifié en juillet 2021.

L’objectif est de rendre ce diagnostic plus fiable et plus lisible à une époque où la chasse aux passoires énergétiques est lancée.

Les changements opérés sont les suivants :

  • la responsabilité du diagnostiqueur est engagée : si une erreur est commise, il peut être poursuivi en justice par le demandeur ;
  • les caractéristiques prises en compte sont plus nombreuses. Le diagnostiqueur étudie l’isolation, les matériaux, le système de chauffage et de production d’eau chaude, les surfaces vitrées, la climatisation, l’éclairage et les auxiliaires à l’image de la VMC ;
  • le même diagnostic peut être utilisé à la fois pour la vente et la location ;
  • le nouveau DPE met fin aux étiquettes vierges. Le propriétaire devra donc fournir aux diagnostiqueurs toutes les informations nécessaires ;
  • la situation géographique est prise en compte.

Gel des DPE jusqu’au 1er novembre 2021

De nombreux logements ont été classés F ou G, notamment les biens datant d’avant 1975. Cela s’explique par les nouvelles règles qui engagent la responsabilité des diagnostiqueurs qui ont été plus intransigeants. Le nombre de passoires thermiques a été également augmenté en raison des nouvelles caractéristiques prises en charge.

Les diagnostics des maisons construites avant 1975 sont gelés jusqu’au 1er novembre afin de détecter les soucis liés à ce nouveau diagnostic. Les propriétaires dont le logement est classé F ou G pourront refaire un diagnostic gratuit à partir de novembre. L’objectif est de ne pas pénaliser les propriétaires dont le score est essentiellement impacté par l’âge du logement.

DPE en F ou G : quelles conséquences ?

Le diagnostic de performance énergétique doit être obligatoirement remis lors d’une vente ou d’une location. Dès 2022, les propriétaires devront réaliser des travaux d’amélioration énergétique s’ils obtiennent un mauvais classement. Dans le cas contraire, le risque est de ne pas être en mesure de vendre au prix, de retarder une vente ou de rencontrer des difficultés pour louer. Un mauvais DPE n’est autre que le signe d’un problème général d’isolation, ce qui va impacter la facture énergétique, de quoi faire fuir un locataire ou un acheteur.

D’autre part, à compter de 2028, les passoires thermiques devront être rénovées afin d’atteindre a minima un classement E.

 

Quels travaux de rénovation pour améliorer son DPE ?

Au regard des points pris en compte dans la réalisation du diagnostic énergétique, vous pouvez envisager de nombreuses rénovations. Vous ne savez pas comment améliorer votre DPE ? Les experts AVEO vous donnent les clés.

L’isolation générale du bien s’impose. Vous pouvez envisager d’isoler par l’intérieur ou par l’extérieur, d’isoler vos murs, mais aussi votre toiture, vos combles, etc. L’objectif est ici de rompre les différents ponts thermiques de votre logement.

Les menuiseries elles aussi ont un impact sur l’isolation de votre maison. Un simple vitrage sera remplacé par un double vitrage. Une menuiserie vieillissante pourra être remplacée par un matériau plus isolant.

La nature du chauffage est également prise en compte. Pourquoi ne pas commencer par remplacer vos radiateurs ? Si vous avez des convecteurs, la facture de chauffage va exploser. Installez a minima des radiateurs à inertie pour optimiser la consommation d’électricité.

La production d’eau chaude est également prise en compte. Selon l’orientation de votre maison, l’installation de panneaux solaires peut apporter un vrai plus au moment du calcul pour valoriser votre maison.

Des travaux de rénovation oui, mais à quel prix ?

C’est toute la problématique des propriétaires. Tout le monde souhaiterait naturellement avoir un bien extrêmement bien classé. Toutefois, le prix des travaux est un véritable frein.

Si vous repoussez ces travaux de rénovation énergétique pour des raisons financières, n’oubliez pas qu’il existe aujourd’hui des aides :

  • MaPrimeRénov’ permet d’obtenir des aides conséquentes selon vos ressources. Jusqu’à 4 000 € pour un chauffe-eau solaire, jusqu’à 75 € par m² pour l’isolation des murs par l’extérieur, jusqu’à 110 € par radiateur si vous changez pour un appareil plus performant, un bonus de 1 500 € pour une sortie de passoire énergétique, tout ceci peut vous aider à rendre votre logement moins énergivore ;

  • l’Eco-Prêt à taux zéro permet quant à lui de financer de 7 000 € à 30 000 € vos travaux de rénovation énergétique sans payer d’intérêts. Cette aide s’adresse à la fois aux propriétaires occupants et aux bailleurs. Cela permet de financer une isolation de toiture, une isolation des planchers bas, des murs, une isolation des menuiseries donnant sur l’extérieur, etc. ;

  • Habiter Mieux Sérénité est une aide de l’Anah qui peut prendre en charge jusqu’à 50 % de vos travaux (avec un maximum de 15 000 €) pour vos travaux de rénovation énergétique.

Pour obtenir ces aides, il est la plupart du temps nécessaire de faire intervenir un artisan RGE (reconnu garant de l’environnement). Bonne nouvelle, c’est le cas d’Aveo. Contactez-nous afin que nous puissions évaluer votre besoin et vous proposer un devis gratuit et sans engagement. Vous aurez ensuite l’opportunité d’améliorer votre DPE et ainsi de louer ou de vendre plus facilement.

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DE PLUS EN PLUS DE PASSOIRES ENERGETIQUES SONT A VENDRE

DE PLUS EN PLUS DE PASSOIRES ENERGETIQUES SONT A VENDRE

La loi Climat Résilience impose des conditions plus drastiques quant à la mise en location des passoires énergétiques.
De ce fait, au lieu d’envisager des travaux de rénovation énergétique, les propriétaires tentent de se débarrasser de leurs biens immobiliers… avec beaucoup de difficultés.

Qu’est-ce que la loi Climat Résilience ?

Il s’agit d’une loi qui rend la location de logements mal isolés plus difficile. 17 % des logements français sont très énergivores, ce qui impacte à la fois la santé, le confort et les finances des locataires qui sont dépendants des travaux que leurs propriétaires veulent bien engager. À une époque où le prix de l’énergie explose, certains locataires ont tout simplement décidé d’arrêter de se chauffer.

La loi Climat résilience a pour vocation d’imposer aux propriétaires de passoires énergétiques de faire des travaux. Comment ? En interdisant la location de certains logements selon leur étiquette énergétique. Aussi, dès 2025, si suite au diagnostic de performance énergétique (DPE), un logement est classé G, il ne pourra plus être mis en location si des travaux ne sont pas réalisés.

Un DPE qui évolue

Si nombre de logements sont énergivores, le nouveau DPE devrait déclasser rapidement certains d’entre eux et les placer dans la catégorie des passoires énergétiques. Le nouveau DPE prend en considération un plus grand nombre de critères. Tandis qu’il prenait en compte uniquement 3 usages auparavant, ce sont aujourd’hui 5 usages qui entrent dans le calcul à savoir :

  • le chauffage ;
  • l’eau chaude ;
  • la climatisation ;
  • l’éclairage ;
  • les auxiliaires (VMC/chauffage).

La localisation est également prise en compte, les étiquettes énergies E, F et G peuvent varier selon le département et l’altitude du logement.

Une hausse des mises en vente de passoires énergétiques

Face à ces changements, les propriétaires de passoires énergétiques ont fait le choix de vendre leurs biens immobiliers. La tendance est très nette. À Paris, le nombre de logements de ce type mis en vente a augmenté de 72 % en un an selon SeLoger. Et la capitale n’est pas la seule touchée. + 74 % à Rennes, + 40 % à Lyon et Lille, le nombre de biens sur le marché explose.

Cela pose un problème majeur pour les propriétaires. Lors de la mise en vente, ils font face à une plus grande concurrence. De plus, si les acheteurs sont eux aussi des investisseurs et s’ils ne souhaitent pas réaliser des travaux, ces biens vont rencontrer des difficultés à trouver preneur. Enfin, cela va engendrer une baisse massive des prix.

Si vous êtes vous-même investisseur et si les travaux ne vous font pas peur, il existe certainement de très bonnes affaires à saisir en ce moment. Parfois, il n’est pas utile de réaliser de grands travaux pour faire basculer une étiquette énergétique et obtenir un DPE favorable.

 

Quels travaux de rénovation pour changer d’étiquette ?

Naturellement, le DPE prend en considération la consommation de chauffage dans un logement. De ce fait, il est nécessaire de commencer par une bonne isolation.

Un logement parfaitement isolé va supprimer les ponts thermiques et donc les déperditions de chaleur qui font augmenter la note. Pour réduire la consommation de chauffage, il faut aussi adapter les équipements.


Pour obtenir une étiquette énergétique correcte, oubliez le convecteur, que l’on nomme grille-pain, et qui fait exploser la facture. Privilégier l’utilisation d’une pompe à chaleur (solution idéale, mais plus onéreuse) ou a minima des radiateurs plus performants à l’image des radiateurs à inertie.

Bien sûr, la rénovation énergétique d’un logement a un coût. Toutefois, aujourd’hui, il peut sembler moins risqué de faire des travaux pour continuer à louer que de tenter de vendre un bien qui ne répond plus aux critères actuels.

N’oubliez pas que, selon vos revenus, des aides peuvent vous permettre de réaliser ces travaux. L’obtention de ces aides est conditionnée à l’intervention de professionnels RGE (reconnus garants de l’environnement) à l’image d’Aveo. Nos experts vous conseillent gratuitement pour envisager les meilleures solutions selon les caractéristiques de votre logement, ses contraintes, et bien sûr, votre budget.

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POURQUOI REALISER UN INVESTISSEMENT LOCATIF ?

POURQUOI REALISER UN INVESTISSEMENT LOCATIF ?

De plus en plus de Français se lancent dans l’investissement locatif. Plus qu’une mode, c’est une solution pour vous constituer un patrimoine. Mais en réalité, ce n’est pas le seul avantage du locatif. Vous cherchez des solutions pour préparer votre avenir tout en bénéficiant d’avantages à court terme ?
L’investissement dans la pierre est à considérer.

Constituer un patrimoine pour préserver l’avenir

La première raison qui pousse les ménages à investir dans l’immobilier n’est autre que la volonté de se constituer un patrimoine. Certains envisagent pour cela d’acquérir leur résidence principale. Cette solution est tout à fait idéale dans la mesure où vous vous assurez, en achetant jeune, de ne plus payer de loyer ni de crédit au moment de la retraite, période correspondant à une perte de pouvoir d’achat.

Toutefois, pour certaines personnes, l’acquisition d’une résidence principale ne correspond pas à leur budget. C’est le cas notamment des Parisiens qui peinent à trouver des logements abordables. Rappelons qu’à Paris, le prix moyen du m² a explosé pour atteindre en moyenne 11 226 € en 2021 selon SeLoger. Aussi, investir dans le locatif peut être une solution à envisager.

Vous achetez loin de chez vous dans des villes au potentiel locatif important, mais avec des prix d’achat moins élevés. À Rennes, par exemple, le prix moyen du m² atteint 3 959 €. Il est de 2 432 € à Orléans, à seulement une heure de Paris. À Lille, au carrefour de l’Europe, il atteint 3 701 € contre 2 145 € à Besançon et seulement 1 223 € à Saint-Étienne qui figure parmi les grandes villes les moins chères de France.

Faire financer son projet par les locataires

Autre atout majeur de l’investissement locatif : ce n’est pas vous qui financez votre acquisition. Il est possible de faire financer intégralement votre crédit immobilier par les loyers perçus.

Parfois, seule une partie est financée par les locataires, cela reste malgré tout très avantageux. Restent à votre charge la taxe foncière, les travaux et les impôts fonciers. Toutefois, ce placement reste particulièrement rentable.

Si, au terme de votre location, vous avez payé la moitié du prix de la maison, vous réalisez une très belle opération, peu de placements permettent de doubler la mise.

Bénéficier d’une réduction d’impôt

Si l’investissement locatif est un projet à long terme, il permet aussi de répondre à un besoin immédiat. De nombreux ménages français considèrent qu’ils paient trop d’impôt. Or, investir dans un bien à louer permet, dans une certaine mesure, de réduire, voire de gommer votre impôt.

Dans le neuf, la loi Pinel est le dispositif de référence. Dans l’ancien, c’est le dispositif Denormandie qui s’applique. Quel que soit le type d’investissement, ces dispositifs permettent de bénéficier d’une réduction d’impôt de 12 à 18 % du montant total de l’opération (plafonné à 300 000 €) durant 6 à 12 ans. En clair, vous pouvez espérer une réduction d’impôt pouvant atteindre 63 000 € sur 12 ans, soit en moyenne 5 250 € par an.

Si la loi Denormandie exige en contrepartie de réaliser des travaux de rénovation énergétique notamment, n’oubliez pas que les experts Avéo vous accompagnent, du conseil à la réalisation des travaux, pour rendre votre bien attractif et répondre aux exigences légales afin de vous faire profiter d’une belle réduction d’impôt.

Opter pour un investissement sans gestion

Vous vous dites qu’investir dans le locatif est chronophage. Vous n’avez pas tout à fait tort. Trouver des locataires, s’assurer de leur solvabilité, faire les visites, rédiger un bail, faire l’état des lieux, gérer les travaux, un investissement locatif prend du temps.

Et c’est encore plus le cas pour une petite surface où le turn-over est plus élevé. Toutefois, il reste une solution pour simplifier la gestion de votre investissement : la gestion locative. Vous confiez intégralement ou partiellement la gestion de votre bien à des professionnels.

Non seulement cette solution offre un gain de temps considérable, mais cela vous permet d’envisager de trouver une location loin de chez vous pour bénéficier de conditions tarifaires plus attractives à l’achat.

Réaliser une plus-value à la revente

L’investissement locatif permet de faire financier par les locataires votre achat pour une rentabilité parfois très intéressante. Pour augmenter celle-ci, songez que vous pourriez réaliser une très belle plus-value à la revente. Le prix de l’immobilier croît en permanence. Aussi, il y a fort à parier que vous vendrez votre bien plus cher que vous ne l’aurez acheté.

Ce sera d’autant plus le cas si vous avez vu juste au moment de l’acquisition. Votre bien peut naturellement prendre de la valeur s’il est parfaitement situé. Prenons l’exemple du Grand Paris Express. Les biens à construire se vendent comme des petits pains.

Avec une meilleure desserte par les transports en commun, ces appartements vont prendre de la valeur de manière naturelle au fil des années, la plus-value sera parfois bien au-delà des espérances des acquéreurs. 

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LOCATION MEUBLÉE NON PROFESSIONNELLE (LMNP) : LES RAISONS D’UN TEL INVESTISSEMENT

LOCATION MEUBLÉE NON PROFESSIONNELLE (LMNP) : LES RAISONS D’UN TEL INVESTISSEMENT

La LMNP offre des avantages sur le plan fiscal. Mais c’est aussi une solution d’investissement qui permet d’envisager une belle rentabilité et de répondre, dans certains secteurs géographiques à une demande forte. Pourquoi choisir cette solution ? Quel bénéfice en tirer ? Les experts Avéo vous éclairent.

Qu’est-ce que la LMNP ?

La location meublée non professionnelle permet d’être propriétaire d’un logement meublé pour obtenir un complément de revenus. Il ne peut s’agir d’une activité principale pour le propriétaire.

Aussi, pour bénéficier de ce statut, vous devez respecter la règle suivante :

  • percevoir des revenus inférieurs à 23 000 € par an ;
  • ou jusqu’à 50 % de vos revenus globaux au maximum.

Pourquoi louer en LMNP ?

Opter pour la location meublée non professionnelle offre des avantages qu’il faut considérer au moment du choix de votre investissement locatif :

  • vous investissez dans un bien qui sera en partie financé par les loyers perçus ;

  • vous pouvez obtenir un complément de revenus à la retraite ou bénéficier d’un capital si vous revendez votre bien ;

  • la fiscalité est plus avantageuse que pour la location nue : seuls 50 % de vos revenus locatifs sont imposés contre 70 % pour une location vide ;

  • vous pouvez choisir le régime réel et déduire vos charges afin de réduire votre imposition ;

  • la rentabilité est plus forte avec des loyers parfois jusqu’à 30 % plus élevés qu’en location nue ;

  • la possibilité d’amortir votre bien pour réduire vos impôts ;

  • un bail plus court (1 an contre 3 ans pour la location vide) ;

  • un préavis du bailleur plus court (3 mois contre 6 mois pour la location nue)

Focus sur le bail étudiant

Si le bail est plus court en location meublée, il peut encore être raccourci avec le bail étudiant. Il a été mis en place pour répondre à une demande spécifique, les étudiants n’étant pas nécessairement dans leur logement 12 mois par an. Certes, cela les contraint à rechercher un nouveau logement chaque année, mais c’est une solution qui leur permet de gagner 3 mois de loyer. Pour le bailleur, en zone touristique, cela peut aussi être une très belle affaire.
L’été, durant 3 mois, il peut envisager une location saisonnière et augmenter ses revenus (tout en veillant à ne pas dépasser les plafonds de la LMNP).

Valorisez votre logement meublé pour éviter la vacance locative

L’ennemi de l’investisseur en LMNP est la vacance locative. Pour éviter cela, il peut être nécessaire de réaliser des travaux. Cela vous permet de valoriser votre bien et de la démarquer de la concurrence pour le rendre plus attractif et vous assurer une location en continu.
Naturellement, les travaux ont un coût. Mais au regard des avantages fiscaux de la LMNP, cette opération pourrait être plus intéressante qu’il n’y paraît. 

Quel bénéfice pour l’investisseur ?

En évitant la vacance locative, vous êtes certain de percevoir des loyers pour rembourser votre crédit immobilier ou bénéficier du complément de revenus dont vous avez besoin. 

Mais ce n’est pas tout. En faisant des travaux, vous pouvez bénéficier d’un avantage fiscal. Avec le régime réel, vous déduisez vos charges de vos revenus locatifs pour faire baisser votre imposition. Or, les travaux de réparation, d’entretien et d’amélioration sont des charges déductibles.

Prenons un exemple : vous percevez 40 000 € de salaire par an et payez 4 000 € d’impôts par an. Vous achetez un bien à 70 000 €. Vous achetez 5 000 € d’équipements. Vous pouvez amortir votre bien sur 20 ans, cela représente 3 750 € par an. Vous payez 500 € de taxe foncière et 500 € d’intérêts. Vous percevez 10 000 € de loyer par an. Vous serez imposé sur un montant de 10 000 – 3 750 – 500 – 500 = 5 250 €.

Imaginons que vous soyez imposé à 30 %, vous paierez, pour vos revenus locatifs, 1 575 € d’impôt.

Si vous envisagez de faire des travaux dans votre studio meublé pour le rendre plus attractif, vous réduirez mécaniquement votre impôt.


Exemple 1

Si vous faites 5 000 € de travaux, vous ne serez imposé que sur 250 €, vous paierez 75 € au titre de vos revenus locatifs, soit une économie d’impôt de 1 500 €.

Toutefois, choisir le régime réel implique de conserver ce régime durant 3 ans. Vous allez donc payer 75 € la première année puis 1 575 € la deuxième et la troisième année sur vos revenus locatifs. C’est peut-être le moment d’envisager des travaux plus importants.



Exemple 2

Imaginons cette fois que vous refassiez intégralement votre studio (isolation, changement des menuiseries, peintures, réagencement, etc.). Ces travaux vous coûtent 15 000 €. Vous pouvez créer un déficit foncier et le reporter les années suivantes. Il peut être déduit de votre revenu global à hauteur de 10 700 € par an.

Entre vos impôts sur vos revenus d’activité et vos revenus locatifs, vous percevez 50 000 € par an. Vos charges, avec les travaux, s’élèvent à 3 750 + 500 + 500 + 15 000 € = 19 750 €.

La première année, vous déduisez 10 700 € de 50 000 €, vous êtes imposé sur 39 300 €. Vous faites une économie d’impôt de 3 210 €

La deuxième année, vous reportez le reliquat du déficit foncier, soit 9 050 €. Vous êtes imposé sur 40 950 €. Vous faites une économie d’impôt de 2 715 €.

Au final, vos travaux de 15 000 €, en déduisant l’avantage fiscal de vos travaux en LMNP, ne vous auront coûté que 9 075 € tout en apportant une belle plus-value à votre bien.

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COMMENT FIXER LE MONTANT D’UN LOYER ?

COMMENT FIXER LE MONTANT D’UN LOYER ?

Lorsque vous réalisez un investissement locatif, fixer le montant du loyer est une étape incontournable. Et ce n’est pas la plus simple. Pour vous éclairer, les experts Avéo vous expliquent comment déterminer le bon prix selon votre logement et ses prestations, mais aussi selon certaines obligations légales.

Fixation du montant du loyer : restez objectif

Dans le cadre d’un investissement locatif, vous ne devez jamais perdre de vue que l’essentiel est de lutter contre la vacance locative. Un logement qui n’est pas loué ne vous permet pas de percevoir un loyer et donc de rembourser votre crédit ou d’obtenir le complément de revenus dont vous avez besoin.

Certains propriétaires fixent le montant du loyer selon le montant de leur crédit ou de leurs besoins mensuels. C’est une erreur. Nous ne pouvons que vous conseiller d’être le plus objectif possible. Même si vous avez besoin d’argent ou si vous trouvez que votre logement est de très belle qualité, vous êtes contraint de respecter un montant cohérent par rapport au marché de la location dans votre secteur.

Comparer son offre avec celle des biens concurrents

Pour fixer un loyer, rien de tel qu’un comparatif. Vous avez aujourd’hui accès à de nombreux sites de locations immobilières qui vous permettent d’avoir une vision d’ensemble du marché local. Étudiez les logements qui offrent des prestations similaires à la vôtre dans un environnement qui propose, lui aussi, une offre équivalente (proximité des transports en commun, des écoles par exemple).

Tentez de rester au plus proche de la concurrence, en tenant bien évidemment compte des atouts de votre logement. Depuis le confinement, les Français sont à la recherche d’un extérieur. Il peut s’agir d’une terrasse pour un appartement ou d’un jardin pour une maison. Si vous avez un appartement à louer similaire à un autre dans votre rue et que vous avez un extérieur, ce qui n’est pas le cas d’un bien concurrent, vous pouvez envisager d’augmenter un peu le loyer. Il en sera de même si vous proposez une place de parking, une cave ou tout autre atout supplémentaire apportant une plus-value à votre bien.

Sachez toutefois rester raisonnable, il n’existe pas de grille vous permettant de déterminer la valeur réelle d’un extérieur par exemple dans le cadre d’une location.

 

Respecter les plafonds de loyer

Parfois, il existe des règles spécifiques qui ne permettent pas d’avoir toute latitude pour fixer le montant de votre loyer. On vous explique.

Dans un premier temps, vous avez peut-être entendu parler de l’encadrement des loyers. Cette mesure a été mise en place afin de faciliter l’accès à la location, notamment dans des zones tendues où les prix sont élevés. C’est le cas par exemple à Paris, Lille ou encore Lyon. Si le loyer est fixé librement à la première location, en cas de nouvelle mise en location, vous ne pourrez augmenter le montant que dans une certaine mesure :

  • si le loyer n’a pas été révisé dans les 12 derniers mois ;
  • si vous avez réalisé des travaux de rénovation depuis le départ de votre nouveau locataire, ce qui a permis de respecter un niveau de performance énergétique ;
  • si votre loyer était manifestement sous-évalué et qu’il respecte un certain niveau de performance énergétique.

Dans un second temps, le loyer peut être plafonné dans le cadre d’un dispositif de défiscalisation. C’est le cas par exemple en Denormandie, le pendant de la loi Pinel dans l’ancien. Cet investissement locatif permet de réduire votre imposition de manière importante (jusqu’à 21 % du coût total de l’opération plafonné à 300 000 €). En contrepartie, vous devez réaliser des travaux de rénovation à hauteur de 25 % du coût de l’opération également. Attention, ces travaux doivent permettre d’améliorer les performances énergétiques du logement. En cas de doute sur les travaux à réaliser, n’hésitez pas à contacter vos experts Avéo, ils sauront vous guider pour bénéficier de votre réduction d’impôt tout en rendant votre bien toujours plus attractif.
Autre contrepartie de la loi Denormandie : rendre le logement plus accessible grâce à un plafonnement des loyers. Les plafonds sont déterminés selon la zone dans laquelle vous investissez. 

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RÉSIDENCE SECONDAIRE : LES RAISONS D’OPTER POUR LA LOCATION SAISONNIÈRE

RÉSIDENCE SECONDAIRE : LES RAISONS D’OPTER POUR LA LOCATION SAISONNIÈRE

Une résidence secondaire est un plaisir qui a un coût. Vous utilisez finalement assez peu ce logement dans l’année, il est possible d’envisager une location saisonnière pour optimiser votre patrimoine et augmenter vos revenus.
Comment s’y prendre ? Les experts Avéo vous conseillent.

 

Pourquoi mettre votre location saisonnière en résidence secondaire ?

La France compte plus de 3 millions de résidences secondaires. 40 % d’entre elles sont situées sur le littoral. Le potentiel locatif de ces logements est fort, il serait dommage de se priver de revenus complémentaires en laissant votre résidence secondaire inoccupée une grande partie de l’année.

Rentabiliser les coûts d’entretien

Une résidence secondaire, même lorsqu’elle n’est pas occupée, engendre des coûts. Vous réglez une assurance habitation qui vous permet d’être couvert en cas de sinistre (dégât des eaux, incendie, catastrophe naturelle, etc.). Elle nécessite également un entretien régulier selon la nature de votre résidence (ramonage, entretien de la piscine, vidage de la fosse, entretien des espaces verts, de la toiture, etc.).

Mettre votre résidence secondaire en location ne serait-ce que quelques semaines par an vous permet ainsi de rentabiliser ces coûts. 

Faire financer une partie du crédit immobilier par les revenus perçus

Vous avez acheté votre résidence secondaire à crédit ? En la louant, vous pouvez espérer gagner quelques centaines d’euros par mois et ainsi rembourser tout ou partie de votre crédit. La location saisonnière permet de louer plus cher qu’une location à l’année, il est rapide de rentabiliser cet investissement.

Obtenir un complément de revenus

Vous avez acheté votre résidence secondaire à crédit ? En la louant, vous pouvez espérer gagner quelques centaines d’euros par mois et ainsi rembourser tout ou partie de votre crédit. La location saisonnière permet de louer plus cher qu’une location à l’année, il est rapide de rentabiliser cet investissement.

Faire vivre la maison ou l’appartement

Lorsque vous n’occupez pas un logement, il peut s’endommager. S’il n’est pas aéré tout au long de l’année, s’il n’est pas chauffé l’hiver, l’humidité peut s’installer durablement et engendrer des dépenses lourdes. De ce fait, la location permet de faire vivre votre bien et ainsi de le préserver.

Les conditions pour louer une résidence secondaire

Si vous souhaitez louer votre résidence secondaire, vous devez déclarer en mairie votre meublé de tourisme. Dans la plupart des villes, une simple déclaration suffit. Dans des villes importantes, vous devrez demander une autorisation de changement d’usage, nous vous conseillons de vous renseigner avant de vous lancer.

Si votre logement se trouve en copropriété, vous devez faire part de votre projet et vous assurer que le règlement de copropriété n’interdit pas la location temporaire.

Enfin, vous devez faire une demande de numéro SIRET au tribunal de commerce, cette activité étant règlementée et déclarable.

L’intérêt fiscal de la LMNP

La location meublée non professionnelle est un statut adapté à la location saisonnière d’une résidence secondaire. Vous envisagez d’obtenir des revenus complémentaires, cette location n’est pas votre activité principale.

Cette solution présente un intérêt fiscal. Dès lors que vos recettes n’excèdent pas 72 600 € par an, vous bénéficiez d’un abattement de 50 % sur les revenus perçus. En clair, vous ne serez imposé que sur la moitié des revenus locatifs.

Le montant des loyers perçus (après abattement) est soumis au barème progressif de l’impôt sur le revenu.

Les contraintes de la location d’une résidence secondaire

Si vous souhaitez louer votre résidence secondaire, vous devez veiller à ce qu’elle corresponde à tous vos locataires. Ils vont se décider sur internet en consultant les photos de votre bien. Il est nécessaire de le dépersonnaliser afin de le rendre attractif, surtout dans un espace où la concurrence est rude. Nos experts Avéo sont à vos côtés pour aménager au mieux votre résidence secondaire pour que vous vous y sentiez bien lorsque vous l’occupez, mais aussi, et surtout pour de nombreux locataires aient envie d’y poser leurs valises le temps d’un week-end ou des vacances.

Autre contrainte : la remise de clés. Il est nécessaire que quelqu’un soit présent lorsqu’un locataire arrive. Or, la plupart du temps, la résidence secondaire se trouve loin de chez vous. Quatre solutions peuvent s’envisager :

  • Confiez les clés à des voisins disponibles et de confiance ;
  • Optez pour la gestion locative de votre bien ;
  • Installez un boîtier avec un code contenant la clé de votre logement. Toutefois, cette solution ne permet pas de faire un état des lieux et de vous assurer que tout est en ordre.
  • Prenez appui sur une conciergerie spécialisée dans la gestion des locations.
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LES RAISONS D’INVESTIR DANS UN LOGEMENT ÉTUDIANT

LES RAISONS D’INVESTIR DANS UN LOGEMENT ÉTUDIANT

Le logement étudiant en plein boom. Chaque année, de nombreux étudiants recherchent une location avec beaucoup de difficultés. Un investissement immobilier locatif dans un petit logement pour étudiant offre des avantages à prendre en considération au moment de vous lancer dans votre projet d’investissement immobilier.

Une demande locative forte chez les étudiants

La pénurie de logements étudiants est une véritable problématique depuis quelques années. La situation est telle que certains jeunes finissent par renoncer à leur formation. Avec une demande locative forte, l’investissement dans un logement pour étudiants permet ainsi de limiter de manière très importante le risque de vacance locative. Or, cette vacance est le pire ennemi des investisseurs qui ont besoin de percevoir des loyers pour rembourser leur crédit immobilier.

Assurez-vous de trouver des locataires en investissant dans un logement parfaitement situé non loin des universités ou des transports en commun permettant un accès rapide aux établissements.

Une fiscalité attractive

L’investissement dans un logement étudiant permet d’obtenir des avantages fiscaux. En investissant dans une résidence neuve, vous pouvez espérer bénéficier des avantages de la loi Pinel et ainsi réduire votre impôt sur le revenu de 12, 18 ou 21 % du coût de votre opération selon la durée d’engagement de location (6, 9 ou 12 ans).

Vous pouvez également songer à la loi Denormandie qui consiste à acheter un bien ancien dans lequel des travaux à hauteur de 25 % du coût de l’opération sont nécessaires. La réduction d’impôt promise est la même qu’en loi Pinel. Si vous envisagez un tel projet immobilier, nos experts Avéo vous conseillent sur les travaux à réaliser et vous proposent un accompagnement de A à Z pour rendre votre logement étudiant attractif et lui donner de la valeur.

Pour un logement étudiant, pensez également à la location meublée. En choisissant le régime réel, vous pouvez bénéficier d’un abattement de 50 % sur vos revenus fonciers pour réduire votre imposition (l’abattement est de seulement 30 % en location nue). 

Une plus-value à envisager

Au regard de la demande forte de petits logements, en investissant dans un appartement bien situé et dans une ville dynamique, votre logement pourrait prendre naturellement de la valeur au fil des années. Cela vous permet d’envisager une belle plus-value. En profitant des avantages de la loi Denormandie, là encore, en achetant un appartement moins cher et en faisant des travaux d’isolation et d’aménagement, vous valorisez votre bien et pouvez espérer une plus-value importante à la revente.

Un investissement raisonnable

Investir dans un logement étudiant consiste à acheter un petit logement. Les étudiants ont un budget serré, ils recherchent des studios ou des T1, voire des T2. Les plus grands logements seront dédiés à la colocation, ce qui est également une option à envisager, même si la rentabilité d’un petit logement est plus importante. En effet, le prix au m² est plus élevé pour les logements de petite surface.

Le fait d’investir dans un logement à prix maîtrisé permet d’ouvrir ce projet à de plus nombreux ménages afin de constituer votre patrimoine immobilier qui sera en partie financé par les loyers perçus.  

Un logement pour vos enfants

Investir dans un logement étudiant peut aussi aider vos enfants à trouver un toit pour faire leurs études. Deux solutions peuvent être envisagées :

  • vous investissez lorsqu’ils sont jeunes pour bénéficier des avantages d’un dispositif fiscal tel que la loi Pinel. Si la loi Pinel permet de louer à un membre de sa famille, le locataire ne peut appartenir au foyer fiscal. Investissez tôt, réduisez votre imposition durant quelques années puis installez vos enfants dans le logement le temps de leurs études. Cette solution reste aléatoire dans la mesure où vous ne savez pas nécessairement où vos enfants feront des études. Vous pouvez toutefois revendre votre bien pour en acheter un nouveau pour héberger vos enfants durant leurs études ;

  • vous achetez un bien immobilier pour vos enfants que vous pourrez louer à d’autres étudiants lorsqu’ils auront terminé leurs études. De cette manière, vous rentabilisez votre bien et constituez votre patrimoine immobilier pour mieux préparer l’avenir.
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Les raisons d’investir dans un logement parfaitement isolé

LES RAISONS D’INVESTIR DANS UN LOGEMENT PARFAITEMENT ISOLÉ

Vous avez décidé d’acheter un bien immobilier pour en faire votre résidence principale ou dans le cadre d’un investissement locatif ? L’isolation est aujourd’hui au cœur des préoccupations au regard de l’explosion du prix de l’énergie. Acheter un logement parfaitement isolé est synonyme d’économies à moyen terme.
Mais la solution ne serait-elle pas d’acheter un logement énergivore et de faire des travaux de rénovation énergétique ?

Immobilier : comment s’assurer d’achat un logement peu énergivore ?

Lorsque vous achetez un bien immobilier, vous pouvez connaître sa performance énergétique. Depuis le 1er janvier 2007, il est obligatoire de fournir un DPE (diagnostic de performance énergétique) lors d’une vente ou de la location d’un logement. Il est même obligatoire depuis le 1er janvier 2011 d’indiquer le DPE dans les annonces de vente de biens immobiliers.

Ce DPE indique deux informations :

 

  • si le logement est énergivore : un classement de A à G est réalisé selon le nombre de kWh /m² par an, A correspondant aux biens les moins énergivores ;

     

  • si le logement émet beaucoup de gaz à effet de serre (GES). On prend ici en compte le niveau d’émission de CO2 par m² et par an.

Ce DPE est un indice important. Toutefois, votre visite vous permettra également d’avoir une idée de l’isolation du logement. La qualité des menuiseries sera un premier indice, un simple vitrage engendre des déperditions de chaleur importante. Un fort taux d’humidité dans la maison peut trahir une mauvaise isolation.

S’il est possible de demander aux anciens occupants leur facture d’électricité, notez que ceci est un élément à prendre en compte, mais pas au pied de la lettre. En effet, la consommation des ménages peut être différente dans le même logement. Par exemple, un couple avec un bébé ou des seniors consommeront plus qu’un jeune couple sans enfants.

Pourquoi investir dans un logement offrant de bonnes performances énergétiques ?

Investir dans un logement offrant une performance thermique excellente est important au regard des avantages offerts :

  • vous réduisez votre facture énergétique et pouvez envisager des économies à moyen terme ;

  • vous gagnez en confort tout au long de l’année avec un logement chaud en hiver et frais en été ;

  • vous mettez toutes les chances de votre côté pour louer plus rapidement. La consommation énergétique d’un logement est un critère majeur pour les locataires qui souhaitent préserver leur budget. Dans un même secteur, à prestations égales, ils choisiront le logement le mieux isolé ;

  • de nouvelles règles s’appliquent pour limiter la location de passoires thermiques. Dès 2025, il ne sera plus possible de louer un logement classé G. En 2028, les logements classés F seront exclus de la location. En 2034, les logements classés E ne pourront plus être loués.

Et si vous réalisiez des travaux d’isolation ?

S’il est important de vivre dans un logement isolé, ou de louer un logement offrant une performance énergétique correcte, la solution n’est pas toujours d’acheter un bien neuf ou rénové.

Les futures interdictions de location engendrent une mise importante sur le marché de logements qui ne pourront être loués à court terme. Selon SeLoger, en un an, le nombre de logements classés G en vente a augmenté de 21 %. Les propriétaires ne souhaitent pas faire des travaux et préfèrent ainsi vendre. Or, avec un mauvais DPE, le prix peut être revu largement à la baisse. Par exemple, à Brest un bien classé A se vend 57 % plus cher qu’un bien classé F.

En clair, si vous n’avez pas peur de faire des travaux d’isolation, de belles opportunités s’offrent à vous. Vous pouvez réaliser ces travaux vous-même pour faire des économies majeures ou confier ce projet aux experts d’Avéo. Spécialistes de la rénovation, nous saurons vous accompagner dans la rénovation énergétique de votre bien pour améliorer sa performance énergétique et lui permettre de retrouver un classement correct. De cette manière, vous pourrez envisager de le louer ou de réaliser une belle plus-value à la revente.

De plus, en faisant des travaux de rénovation dans le cadre d’un investissement locatif, vous pouvez créer un déficit foncier. Cela signifie que vos charges sont plus élevées que vos revenus locatifs. Cela permet ainsi de réduire votre imposition, le déficit étant même reportable sur plusieurs années.

Isolation des murs, de la toiture, changement des menuiseries ou du mode de chauffage, différentes solutions vous sont offertes pour réduire la consommation énergétique de ce logement après travaux.

Logement énergivore : quid des dépenses de carburant ?

Lorsque l’on évoque la consommation d’énergie, on pense au gaz, à l’électricité, mais aussi au fioul. Si ce sont des critères importants pour vous au moment de l’achat, sachez que les banques s’intéressent également au coût du carburant. 

L’éloignement entre le domicile et le travail est pris en compte par les banques qui estiment qu’avec l’augmentation du prix du carburant, ce dernier va devenir une charge importante mensuellement qui pourrait impacter le reste à vivre des emprunteurs et donc leur capacité à rembourser leur crédit.

Si vous achetez un bien éloigné de votre travail, misez sur un logement peu énergivore ou sur un bien à rénover. Cela sera un argument face à votre banquier. Certes, vous allez payer plus de carburant, mais votre facture énergétique sera moindre, ce qui pourra créer un équilibre.

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Viager : une solution à envisager pour vendre votre bien immobilier ?

VIAGER : UNE SOLUTION À ENVISAGER POUR VENDRE
VOTRE BIEN IMMOBILIER ?

Si vous avez vu le film Le Viager de 1972 vous êtes peut-être réticent à acheter en viager. En revanche, ce film est un véritable argument pour le vendeur. Naturellement, cela ne reste qu’un film et la réalité peut être bien différente. Intéressons-nous à la vente en viager pour déterminer s’il s’agit d’une solution à envisager selon vos objectifs. Étudions également les travaux à réaliser pour rendre votre bien immobilier plus attractif pour la vente.

Qu’est-ce que le viager ?

Revenons rapidement sur la notion de viager qui est parfois encore un peu méconnue.

Le viager est une sorte de démembrement d’un bien immobilier. Le vendeur, également nommé crédirentier, a l’usufruit du bien immobilier. Cela signifie que c’est lui qui en jouit. Il peut donc l’habiter tout au long du viager. S’il souhaite le louer, c’est lui qui perçoit les revenus locatifs. L’acheteur, le débirentier, ne pourra bénéficier de la pleine propriété qu’au décès du crédirentier. 

Le viager est tout à fait spécifique dans la mesure où l’acheteur verse ce que l’on nomme un « bouquet », à savoir un montant défini selon la valeur de la maison (il représente généralement entre 20 et 30 % du prix du bien). Ensuite, il va verser jusqu’au décès du vendeur une rente viagère chaque mois.

Les raisons de vendre en viager

Il existe diverses raisons qui font le succès du viager côté vendeur :

  • c’est une solution envisagée pour rester chez soi. Tout au long du viager, le vendeur dispose librement de son bien immobilier et peut l’occuper jusqu’à son décès ;

  • un complément de revenus : de nombreux seniors ont des revenus faibles à la retraite, ce qui ne leur permet pas de profiter pleinement de ce nouvel espace de liberté. Grâce au viager, ils disposent d’un capital (le bouquet), mais aussi d’un revenu complémentaire via le versement d’une rente viagère ;

  • le viager offre un avantage fiscal : le bouquet est exonéré d’impôt dès lors que le viager concerne votre résidence principale. En outre, l’imposition sur les rentes viagères est réduite. Un abattement fiscal est appliqué selon l’âge (de 30 à 70 %) ;

  • pour une vente en viager avec droit d’usage et d’habitation, c’est l’acheteur qui règle la taxe foncière et la taxe d’enlèvement des ordures ménagères ;

les grosses réparations (toiture, etc.) sont à la charge de l’acheteur.

 

Des travaux pour motiver les acheteurs en viager

Certes, vous n’êtes pas censé décéder de suite. Toutefois, un acheteur en viager imagine pouvoir prendre possession du bien immobilier à moyen terme.

Cette solution d’achat est un risque important pour lui dans la mesure où il ne sait pas quand il deviendra pleinement propriétaire et s’il réalisera réellement une bonne affaire financière. Pour le motiver, des travaux de rénovation pourraient être un plus. En effet, si le viager lui coûte plus cher que prévu, il ne souhaitera peut-être pas engager des travaux.

N’oubliez pas qu’Avéo vous conseille pour valoriser votre bien immobilier et accélérer la prise de décision des acheteurs. Nous vous accompagnons également pour la réalisation de travaux de rénovation, qu’il s’agisse de revoir l’agencement de vos espaces ou d’engager des travaux d’isolation, etc. Si l’acheteur sait qu’à moyen terme il n’aura pas de travaux lourds à effectuer, ce sera un véritable plus pour lui. S’il souhaite louer ce bien lorsqu’il en prendra possession, la question de l’isolation sera posée en raison des interdictions à venir de location de biens aux performances thermiques très faibles.

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Où investir en 2023 avec moins de 100 000 € ?

OÙ INVESTIR EN 2023 AVEC MOINS DE 100 000 € ?

Vous avez envie de vous lancer dans un investissement locatif, mais vous n’avez pas un budget illimité ? La hausse des taux est un frein pour beaucoup d’investisseurs qui ont revu leur budget à la baisse. Faisons un point sur les villes où investir sans pour autant dépenser trop.

Ces villes où vous pouvez investir avec moins de 100 000 € en 2023

Pour un investissement locatif en 2023, certaines villes s’imposent si vous avez un budget autour de 100 000 € et si vous recherchez une rentabilité tout à fait correcte pour constituer votre patrimoine immobilier.

  • Le Havre avec une rentabilité de 4,2 % pour 27 m².
  • Perpignan avec une rentabilité de 5,4 % pour 36 m².
  • Avignon avec une rentabilité de 4,6 % pour 25 m².
  • Rouen avec une rentabilité de 4,2 % pour 24 m².
  • Metz avec une rentabilité de 5 % pour 25 m².

Investir moins de 100 000 € dans l’immobilier : bien comparer le prix au m²

  • Si la hausse des prix de l’immobilier a impacté toutes les plus grandes villes françaises, force est de constater qu’il existe aujourd’hui une disparité importante. Le prix au m² varie d’une ville à l’autre, voici quelques exemples pour y voir plus clair :

    • Paris : 10 877 € ;
    • Lyon : 5 122 € ;
    • Bordeaux : 4 924 € ;
    • Marseille : 4 908 € ;
    • Vannes : 4 061 € ;
    • Strasbourg : 3 844 € ;
    • Dijon : 2 801 € ;
    • Nancy : 2 461 € ;
    • Saint-Étienne : 1 306 €.

Investissement immobilier, bien étudier le marché immobilier

Vous l’aurez compris, la différence de prix au m² est importante entre les différentes communes de France. C’est un point à étudier si vous recherchez un logement à moins de 100 000 €. Mais ce n’est pas le seul critère, loin de là.

En effet, un prix trop attractif peut cacher un manque de demande locative. Or, le risque le plus important lorsque vous investissez n’est autre que la vacance locative. Si vous ne louez pas votre logement, vous ne pouvez pas rembourser votre crédit immobilier.

Aussi, vous devez, au-delà du prix, étudier le niveau de la demande locative et l’attractivité de la ville. Consultez les annonces, vous verrez selon la quantité de biens mis en location s’il faut investir. Moins les annonces de location sont nombreuses, plus vous avez intérêt à investir.

Assurez-vous également que votre logement correspond à une demande. Par exemple, avec moins de 100 000 €, vous allez investir dans des petits appartements de type studio ou T1. Dans ce cas, privilégiez une ville étudiante, les étudiants peinent de plus en plus à trouver des logements.

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